ما هي العائدات الشهرية في المجمعات السكنية والتجارية؟ ومتى تصبح مبالغاً فيها أو خداعاً محتملاً؟
عند شراء عقار ضمن مجمع سكني أو تجاري، سواء كان بهدف السكن أو الاستثمار، ستجد نفسك أمام بند ثابت يدعى "العائدات الشهرية" أو ما يُعرف في السوق التركي باسم "العائدات Aidat". هذا المبلغ الشهري يُدفع لقاء الخدمات المقدمة داخل المجمع. لكن السؤال المهم: ما مدى عدالة هذه القيمة؟ ومتى تكون أعلى من المنطق؟ ومتى يمكن اعتبارها خداعاً أو احتيالاً؟
ما المقصود بالعائدات الشهرية؟
العائدات الشهرية هي المبالغ التي تُدفع شهرياً إلى إدارة المجمع مقابل تشغيل وصيانة المرافق المشتركة والخدمات العامة. سواء كنت تملك شقة، فيلا، أو محل تجاري، فإن استخدامك لهذه المرافق يترتب عليه رسوم تشغيل.
تشمل هذه الخدمات:
- الأمن والحراسة على مدار 24 ساعة
- خدمات التنظيف والصيانة
- تشغيل المولدات الكهربائية الاحتياطية
- المرافق الترفيهية مثل المسابح، النوادي الرياضية، الحمام التركي، الساونا
- مواقف السيارات (الباركينغ) تحت الأرض
- تشجير المساحات الخضراء وصيانتها
- موظفو الإدارة والإشراف
من يدير المجمع؟ وهل ذلك يؤثر على قيمة العائدات؟
تختلف إدارة المجمعات حسب المشروع:
- إما أن تكون إدارة من قِبل المطور العقاري نفسه أو إحدى شركاته.
- أو تكون شركة إدارة مستقلة متخصصة بإدارة العقارات والمجمعات.
وتنقسم إدارات المجمعات إلى نوعين:
- إدارات غير ربحية (نادرة)
- إدارات تهدف لتحقيق ربح، وغالباً ما تكون شركات تدير عشرات المجمعات في مدينة مثل إسطنبول.
كلمة السر هنا: جودة الإدارة تحدد كثيراً مدى عدالة العائدات.
لماذا تختلف قيمة العائدات بين المجمعات؟
القيمة تختلف حسب:
- حجم العقار: عادة تُحسب العائدات حسب عدد الأمتار المربعة.
- الخدمات المقدمة: فوجود أكثر من مسبح أو نادٍ رياضي، أو خدمات فاخرة مثل غرف سينما وبلايستيشن يزيد من التكاليف.
- المنطقة والموقع: مجمع في منطقة راقية قد يفرض عائدات أعلى رغم تشابه الخدمات.
- كفاءة الإدارة: أحياناً يدفع السكان أكثر بسبب سوء الإدارة وليس بسبب جودة الخدمات.
مثال توضيحي: شخصان اشتريا شقتين بنفس الحجم في مشروعين مختلفين لنفس المطور. الأول يدفع 50$ شهريًا، والثاني 130$. السبب؟ اختلاف نوع الخدمات، حجمها، وكفاءة الإدارة.
متى تكون العائدات غير منطقية أو احتيالاً؟
في بعض الحالات، تكون القيمة المدفوعة أكبر بكثير من الخدمة المقدمة. علامات التحذير تشمل:
- ضعف الصيانة وعدم التجاوب السريع مع الأعطال
- تهرّب الإدارة من مسؤولياتها (مثل الأعطال الكهربائية أو تسرب المياه)
- تحميل المالك تكاليف كان يفترض أن تُغطى من العائدات
- تكرار الأعطال دون معالجة جذرية
ما العمل؟
يمكن للسكان تقديم شكوى جماعية أو اللجوء إلى المحكمة لتغيير إدارة المجمع، خاصة إن كانت الإدارة مفروضة من قِبل المطور العقاري. وقد نجح العديد من السكان بالفعل في تغيير إدارات المجمعات عبر اتحاد السكان بقرارات قضائية.
🧾 من يدفع العائدات الشهرية؟ المالك أم المستأجر؟
- إذا العقار فارغ: يدفعها المالك.
- إذا العقار مؤجَّر: تنتقل العائدات إلى المستأجر وفقاً لعقد الإيجار.
وفي حال عدم الدفع من قبل المستأجر، تُحمّل المسؤولية عليه قانونياً وليس على المالك.
الريزيدانس والهوم أوفيس: لماذا عائداتها أعلى؟
المجمعات المصنفة كـ"ريزيدانس" أو "هوم أوفيس" تقدم عادة خدمات فندقية مثل:
- استقبال (لوبي)
- موظفي كونسييرج
- خدمات غسيل وتنظيف
- أمن خاص
لذلك لا تستغرب أن تصل عائدات شقة واحدة + صالة في بعض هذه المجمعات إلى 200 دولار شهرياً.
نصائح مهمة قبل شراء العقار:
- اطلب تفصيل العائدات الشهرية من الشركة أو الوسيط.
- قارن الخدمات الفعلية بالمبلغ المطلوب.
- تأكد من وجود اتحاد سكان فعّال، فهو ضمانك ضد الاستغلال.
- اقرأ عقد البيع بدقة، خصوصاً البند المتعلق بالعائدات والصيانة.
الخلاصة: العائدات الشهرية ليست فقط رقم... بل انعكاس لجودة حياتك
العائدات ليست مجرد دفعة شهرية، بل هي مؤشر على مدى تنظيم وإدارة المجمع السكني أو التجاري. لذلك، عند شراءك لأي عقار، لا تكتفِ بسعره أو موقعه، بل اسأل أيضاً: "كم أدفع شهرياً؟ وماذا أحصل بالمقابل؟"