هل سوق العقارات في تركيا ميت؟ رد تحليلي على جدلية الـ40 مليار دولار والفوائد البنكية
في إحدى التعليقات، قيل إن سوق العقارات في تركيا "ميت"، وأن البلاد تحتاج إلى 40 مليار دولار سنويًا للبنية التحتية والإنشاءات، بينما الأتراك لا يشترون العقارات إلا عبر القروض البنكية، ومع ارتفاع الفائدة إلى أكثر من 50% تصبح الأسعار الحالية غير مبررة. لكن هل هذا الكلام دقيق فعلًا؟ لنفكك هذه النقاط واحدة تلو الأخرى.
1. هل تحتاج تركيا فعلًا إلى 40 مليار دولار سنويًا للبنية التحتية؟
الرقم صحيح من حيث الحجم الكلي للاستثمارات، لكنه لا يعني أن الدولة التركية تدفع هذه الأموال من ميزانيتها مباشرة. الحقيقة أن أكثر من 60% من مشاريع البنية التحتية في تركيا خلال الـ20 عامًا الماضية تم إنجازها عبر الاستثمارات الأجنبية ونظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP).
مثال: طريق E6 السريع، ونفق أوراسيا، وحتى مطار إسطنبول الجديد، كلها مشاريع أُنشئت بتمويل خارجي أو شراكات استثمارية، حيث تتولى الشركات الأجنبية تنفيذ المشروع مقابل تشغيله لسنوات محددة، ثم يعود ملكيته بالكامل للدولة.
بالتالي، الرقم 40 مليار دولار لا يعكس عبئًا مباشرًا على ميزانية الحكومة التركية، بل يوزع بين ضرائب محلية واستثمارات خارجية، وهو ما يزيل اللبس الذي وقع فيه صاحب التعليق.
2. هل الأتراك لا يشترون العقارات إلا بالقروض؟
القول بأن الأتراك يشترون عقاراتهم فقط عبر القروض البنكية غير دقيق. الواقع مختلف تمامًا:
نحو 30 – 40% فقط من مشتريات العقارات في تركيا تتم عبر القروض.
الغالبية (60 – 70%) تتم بتمويل شخصي أو عبر البيع المباشر بين الأفراد.
والسبب أن شريحة واسعة من الأتراك تتجنب القروض لأسباب دينية أو اجتماعية، حيث أن أكثر من 50 – 60% من المجتمع يفضل الشراء النقدي لتجنب الفوائد.
3. ماذا عن الفائدة البنكية المرتفعة؟
صحيح أن الفائدة وصلت في فترة معينة إلى أكثر من 50%، لكنها اليوم مستقرة عند 43%. وحتى مع هذه النسبة، فإن الكثير من المشترين لا يعتمدون كليًا على القروض، بل يستخدمونها كتمويل جزئي (20 – 40% من قيمة العقار).
أما الادعاء بأن ارتفاع الفائدة يعني "انعدام الشراء"، فهو غير واقعي. فالعقار بالنسبة للمواطن التركي يُعتبر ملاذًا آمنًا ضد تقلبات العملة والتضخم، بدليل أن السوق يشهد حركة بيع وشراء مستمرة رغم الظروف.
4. هل أسعار العقارات في تركيا غير مبررة؟
الطلب على العقار في تركيا لا يتوقف على الأتراك فقط، بل يتعزز أيضًا من الطلب الأجنبي بفضل ميزات مثل:
الحصول على الجنسية التركية عبر التملك.
الإقامة العقارية طويلة الأمد.
العوائد الإيجارية الجيدة (6 – 8% سنويًا).
وهذا يجعل الأسعار تحافظ على توازنها النسبي حتى في فترات الركود الاقتصادي، ويمنع انهيار السوق بالشكل الذي صوّره التعليق.
5. هل السوق العقاري في تركيا ميت فعلًا؟
الجواب ببساطة: لا.
نعم، هناك تباطؤ مؤقت بسبب الفوائد المرتفعة والسياسات الاقتصادية.
لكن، السوق لم يتوقف؛ وما زال يشهد معاملات شراء نقدي واسعة، خصوصًا في المشاريع الجديدة المقاومة للزلازل.
كما أن الطلب الأجنبي يضيف عامل دعم مهم يحافظ على سيولة السوق.
الخلاصة
التعليق الذي وصف سوق العقارات في تركيا بأنه "ميت" غير دقيق، لأنه أغفل عدة حقائق:
الاستثمارات الضخمة في البنية التحتية لا تموَّل بالكامل من الدولة.
معظم الأتراك لا يشترون عبر القروض وإنما نقدًا.
السوق العقاري في تركيا ما زال من أقوى الأسواق الناشئة عالميًا بفضل العوائد والفرص الاستثمارية، فضلًا عن مزايا الجنسية والإقامة.
بكلمات أخرى، العقار في تركيا يمر بمرحلة تصحيح صحيّة وليس موتًا كما يتصور البعض.