دليل المشتري الذكي: أين تستثمر في إسطنبول بعيدًا عن خطر الزلازل؟

ما يجب أن يعرفه المستثمرون العقاريون قبل اتخاذ قرار الشراء أو البيع

تُعد إسطنبول من أكثر المدن التركية حيوية من حيث النمو السكاني والاستثمار العقاري. لكنها أيضًا من المدن المعرضة للنشاط الزلزالي، ما يجعل فهم المخاطر الجيولوجية ومعايير البناء ضرورة ملحّة، خاصة للراغبين في شراء عقار أو تقييم استثماراتهم الحالية.

هل الزلزال القادم في إسطنبول مؤكد؟

الإجابة العلمية: نعم، لكنه غير محدد التوقيت.
بحسب دراسات الزلازل التركية، فإن إسطنبول تقع بالقرب من فالق شمال الأناضول الذي يُعد من أخطر الفوالق الزلزالية في العالم. وبناءً على التاريخ الجيولوجي، تحدث زلازل مدمّرة في المنطقة كل 250–300 عام تقريبًا، وكان آخرها عام 1766.

الخلاصة: الزلزال قادم علميًا، لكن التنبؤ بموعده بدقة غير ممكن. وما يجب التركيز عليه هو الجاهزية العمرانية والهندسية وليس التوقيت.

هل كل مناطق إسطنبول معرضة للخطر؟

لا. إسطنبول ليست كتلة واحدة موحدة من حيث الخطورة الزلزالية. هناك تفاوت كبير بين الأحياء من حيث البنية الجيولوجية، ونوعية التربة، وكودات البناء. ويمكن تقسيم المناطق كما يلي:

مناطق آمنة نسبيًا (صخور صلبة وبنية تحتية حديثة):

·         باشاك شهير

·         بهشا شهير

·         كايا شهير

·         أرناؤوط كوي

·         المدينة المالية في إسطنبول (Ataşehir)

·         بيكوز

·         اسكودار

·         ساريير

·         تشكمه كوي

مناطق عالية الخطورة (تربة رملية/بناء قديم):

·         كوتشوك شكمجة

·         بيوك شكمجة

·         زيتون بورنو

·         أفجلار

·         بيلكدوزو

·         الفاتح

·         كاديكوي

·         كارتال

·         إسنيورت

·         باجيلار

·         باهجي إيفلر

هل كل الأبنية عرضة للانهيار؟

الفرق الجوهري لا يعود فقط إلى الموقع، بل أيضًا إلى نوعية الإنشاء وتاريخ البناء. الأبنية القديمة، خاصة تلك التي تعود لما قبل عام 2000، بنيت وفقًا لأنظمة زلزالية قديمة.

بينما الأبنية الحديثة، خصوصًا التي بُنيت بعد عام 2018، تخضع إلى كود زلزالي صارم يضمن مقاومة عالية للهزات الأرضية، من حيث:

·         نوعية الخرسانة المسلحة

·         أعمدة القص والهيكل الصلب

·         قواعد الأساسات العميقة

·         فحص جودة التربة

·         عزل الأساسات من الهزات

لذلك، ليست كل الأبنية في نفس درجة الخطورة، حتى وإن كانت في نفس الحي.

ما هو مستقبل العقارات في إسطنبول في ظل خطر الزلازل؟

بعيدًا عن التهويل، السوق العقاري التركي لا ينهار بسبب الزلازل، بل يتجه نحو تصحيح ذكي في أنماط الطلب:

زيادة الطلب على المجمعات الحديثة المقاومة للزلازل

عزوف تدريجي عن الأبنية العشوائية القديمة

إقبال على مناطق جديدة آمنة حتى وإن كانت بعيدة عن المركز

ارتفاع قيمة العقارات المطابقة للكود الزلزالي

أي عقار حديث، قانوني، ومبني على أرض صخرية، سيحافظ على قيمته وسيرتفع لاحقًا.

هل يجب أن ألغي فكرة الاستثمار العقاري في إسطنبول؟

أبدًا. بل على العكس، تركيا – وخاصة إسطنبول – تشهد أكبر حركة تحول حضري في تاريخها. إذ يتم هدم آلاف الأبنية غير الآمنة، وبناء مجمعات جديدة وفق المعايير الهندسية العالية. لكن النجاح في هذا الاستثمار اليوم لا يرتبط بالموقع فقط، بل بفهم التربة، نوع البناء، وشهادة المطابقة الزلزالية.

خلاصة: كيف تحمي استثمارك من مخاطر الزلازل؟

1.       اطلب تقرير التربة الهندسي (Zemin Etüdü) قبل الشراء.

2.       تأكد من مطابقة العقار لكود الزلازل الجديد (ما بعد 2018).

3.       تجنّب العقارات المبنية على أراضٍ رخوة أو رملية قرب الساحل.

4.       استشر مهندسًا إنشائيًا أو جهة قانونية قبل إتمام أي صفقة.

5.       ابحث عن مشاريع ضمن التحول الحضري في إسطنبول.

✨ كلمة أخيرة:

الزلزال ليس نهاية السوق، بل هو غربال يميز بين العقار العشوائي والعقار الآمن.
والمستثمر الذكي لا ينسحب من السوق، بل يعرف أين يضع أمواله وكيف يحميها.