الفرق بين شراء عقار جديد أو مستعمل في تركيا: ما الأفضل للمستثمر الأجنبي؟

يتساءل الكثير من الأجانب المقبلين على شراء عقار في تركيا عن الخيار الأنسب: هل الأفضل الاستثمار في عقار جديد من المطور العقاري، أم في عقار مستعمل سبق أن تم تداوله في السوق؟ لكل خيار مزايا وتحديات، ويعتمد القرار على هدف الشراء، سواء كان استثمارًا طويل الأجل أو إقامة سكنية أو الحصول على الجنسية التركية.

فيما يلي نظرة تحليلية شاملة تساعدك في اتخاذ القرار المناسب.

أولًا: شراء عقار جديد من المطور العقاري

يشير العقار الجديد إلى أي عقار يتم شراؤه مباشرة من الشركة الإنشائية أو المطور العقاري، ولم يُسكن أو يُسجل باسم شخص آخر من قبل.

مميزات العقار الجديد:

·         ضمانات قانونية: تحصل على ضمانات من الشركة الإنشائية وفق القانون التركي (5 سنوات على الأعمال الكهربائية والميكانيكية – 10 سنوات على الهيكل الإنشائي).

·         خلو العقار من أي مشاكل سابقة: لا يوجد ديون، أو رسوم متأخرة، أو مشاكل قانونية تتعلق بالطابو.

·         تشطيبات عصرية: غالبًا ما تكون التشطيبات حديثة، وبأنظمة بناء ومعايير مقاومة للزلازل حديثة.

·         خدمات ما بعد البيع: تشمل خدمات الصيانة، الحراسة، والإدارة.

·         الطابو جديد ونظيف: أول تسجيل في دائرة الطابو، لا توجد أي رهانات أو مخالفات سابقة.

العيوب المحتملة:

·         سعر أعلى نسبيًا: غالبًا يكون سعر العقار الجديد أعلى من المستعمل بنسبة قد تصل إلى 20–30% في بعض المناطق.

·         رسوم خدمات أعلى: المجمعات الجديدة قد تفرض عائدات شهرية مرتفعة (Aidat) مقابل الخدمات الراقية.

·         الموقع غير مركزي أحيانًا: المشاريع الجديدة تُبنى غالبًا في مناطق التطوير العمراني الجديدة، مما يجعلها أبعد عن وسط المدينة.

ثانيًا: شراء عقار مستعمل

العقار المستعمل هو الذي سبق أن تم تملكه من قبل فرد أو شركة، وتم استخدامه للسكن أو التأجير، وقد يكون ضمن مجمع سكني أو مبنى مستقل.

مميزات العقار المستعمل:

·         سعر أقل: مناسب أكثر للميزانية، وقد تحصل على عقارات بمساحات أوسع بنفس سعر الشقة الجديدة.

·         مواقع مركزية: كثير من العقارات المستعملة تقع في مناطق استراتيجية، قريبة من المترو، المدارس، والمرافق الحيوية.

·         القدرة على التفاوض: البائع فرد وليس شركة، مما يتيح لك مرونة أكبر في التفاوض على السعر.

·         عقارات جاهزة للتأجير: قد يكون العقار مؤجرًا أصلًا، أو جاهزًا للتأجير فورًا.

العيوب المحتملة:

·         مشاكل قانونية أو فنية: قد يتطلب الأمر التأكد من عدم وجود ديون، أو مخالفات بناء، أو مشاكل في الطابو.

·         صعوبة التحقق من جودة البناء: خصوصًا في المشاريع غير المنظمة أو القديمة.

·         تكاليف صيانة أعلى: بعض العقارات المستعملة تتطلب ترميمات أو تحديثات في الكهرباء أو السباكة.

·         عدم الحصول على ضمانات من البائع: لا توجد تغطية لأي أعطال مستقبلية، بخلاف ما توفره الشركات العقارية.

الفرق في عملية الطابو والضرائب

الطابو العقاري:

عند شراء عقار جديد، تصدر سند الملكية باسمك مباشرة من المطور لأول مرة (طابو نظيف).

في العقار المستعمل، يتم نقل الملكية من شخص إلى آخر، وهنا يجب التحقق من خلو العقار من أي رهن أو مشاكل قانونية.

الضرائب والرسوم:

غالبًا يتم الاتفاق بين البائع والمشتري على نسبة الضرائب.

هناك ضريبة نقل الطابو بنسبة 4% من قيمة العقار (قد تُقسم بين الطرفين).

بعض الشركات الإنشائية تقدم عروضًا تشمل "تسليم العقار مع الطابو والإعفاء من الضرائب الإضافية"، وهذا نادر في السوق الثانوي.

من حيث التقديم للجنسية التركية

من المهم الانتباه أن:

العقارات الجديدة من شركات موثوقة تكون الخيار الأسهل والأضمن عند التقديم للجنسية، خصوصًا أن الطابو لم يُسجل باسم أي شخص سابق.

أما في حالة العقار المستعمل، فيجب أن تتحقق من أن البائع لم يملك العقار لمدة تقل عن 3 سنوات، حتى لا يتم رفض الطلب من إدارة النفوس والجنسية.

أيهما أفضل للاستثمار؟

إن كنت تبحث عن استثمار طويل الأجل، فالعقار الجديد ضمن مجمع حديث هو خيار ممتاز، خاصة مع زيادة قيمة المنطقة.

أما إن كنت تريد عوائد إيجارية سريعة، أو سكن مؤقت بسعر مناسب، فالعقار المستعمل في موقع مركزي هو الأفضل.

الخلاصة: القرار يعتمد على هدفك من شراء العقار

هل تفكر في الشراء للحصول على الجنسية؟ أم لتحقيق عائد إيجاري؟
شارك هدفك وسأساعدك بتوجيه دقيق يناسب حالتك.